경리실무 Q&A [세법] 부동산 임대소득 종합소득세 처리 문의

부동산임대소득과 사업소득이 같이 발생하는 서비스업종 업체입니다. 종합소득세 신고시 부동산의 간주임대료부분도 수입금액으로 들어가는지 알고 싶습니다. 부동산은 월세를 세금계산서 매출로 끊어주고 있으며 세무서에서 온 안내문에는 간주임대료까지 수입금액에 포함되어 있더군요.

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안녕하십니까? 아래내용을 참고하시기 바랍니다. □ 부동산임대소득 (1) 부동산임대소득의 범위 부동산임대소득은 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득, 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득을 말한다. 【부동산임대소득과 유사하나 다른 소득에 해당하는 것】 ① 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득은 부동산임대소득에 속하나, 지역권․지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리 포함)의 대여로 인하여 발생하는 소득은 기타소득에 속한다. ② 공장재단의 대여로 인하여 발생하는 소득은 부동산임대소득에 속하나, 공장재단과 분리된 기계 등의 임대로 인하여 발생하는 소득은 사업소득에 속한다. (2) 부동산임대소득의 수입시기 구 분 수 입 시 기 지급기일이 정하여진 경우 : 그 정하여진 날 지급기일이 정하여지지 않은 경우 : 그 지급을 받은 날 (3) 선세금의 총수입금액(소득세법 제24조, 시행령 제51조) 부동산임대소득의 총수입금액은 부동산 등의 임대로 인한 수입금액으로서 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다. 따라서 임대료등을 선금으로 받은 경우에는 그 선세금을 계약기간의 월수로 나누어 당해 연도의 수입금액을 계산한다. 당해연도 수입금액 = 선세금 × 당해연도 임대월수 / 계약기간 월수 (4) 간주임대료 계상 1) 임대보증금 등에 대한 수입금액 계산의 특례(간주임대료) 사업자가 부동산 임대용역을 제공하고 월정 임대료와는 별도로 전세금(임대보증금)을 받는 경우 정기예금 이자상당액을 그 임대용역의 공급대가로 보아 과세표준 및 수입금액에 포함하여야 하며, 이를 간주임대료라 한다. 간주임대료는 전세금(임대보증금)에 일정한 이자율(국세청장이 정한 정기예금 이율로 2007년 10월 1일 이후 5.0%임)을 계산하여 과세대상 기간의 일수를 곱하고 이에 전세보증금 또는 임대보증금을 곱하여 계산한다. 이 경우 간주임대료는 결산상 장부에 계상하지 아니하고 세무조정에 의하여 총수입금액에 산입한다. 2) 간주임대료 계산 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금 × 과세대상기간의 일수 ÷ 365(윤년의 경우에는 366) × 계약기간 1년의 정기예금이자율(신고기간 종료일 현재) • 2007. 9. 29 국세청 고시 간주임대료 이자율 : 5.0% • 2006. 3. 31 국세청 고시 간주임대료 이자율 : 4.2% • 2004. 7. 1 ∼ 2005.12.31 간주임대료이자율 : 3.6% * 2007. 7. 1 이후 : 5% 3) 간주임대료 수입금액조정 부동산 등을(주택과 그에 부수되는 토지로서 일정규모에 해당하는 것 제외) 임대하고 보증금, 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(‘임대보증금등’이라 함)을 받은 경우에는 다음과 같이 계산한 금액(이하 ‘간주임대료’라 함)을 수입금액에 산입하여야 한다. ① 소득금액을 장부에 의하여 계산하는 경우의 간주임대료 간주임대료=(임대보증금등의 적수-취득당시 임대용건물의 매입․건설비 상당액의 적수) × 1/365 × 정기예금이자율 - 임대보증금 등으로 취득한 금융자산에서 발생한 수입이자와 배당금 ※ 1990.12.31 이전에 취득․건설한 임대용건물의 매입․건설비는 ①취득가액, ②1990.12.31 현재의 임대보증금, ③1990.12.31 현재의 건물기준시가 중 가장 큰 금액으로 한다. ② 소득금액을 추계하는 경우의 간주임대료 간주임대료=임대보증금등의 적수×1/365×정기예금이자율 ③ 적수의 계산 적수란 임대보증금등의 금액에 경과일수를 곱하여 계산하는 것을 말한다. 임대보증금등의 적수는 매일의 해당 금액에 의하여 계산하는 방법과 매월 말일 현재의 임대보증금등의 금액에 경과일수를 곱하여 계산하는 방법 중 선택할 수 있다. 임대보증금 등의 금액이 1월 1일부터 12월 31일까지 변동이 없는 경우에는 적수를 계산하지 않고도 간주임대료를 계산할 수 있다. ④ 건물의 일부만을 임대한 경우의 건설비상당액 등 건물의 일부만을 임대한 경우에는 취득당시의 임대용건물의 매입․건설비 상당액 또는 취득당시의 임대용건물의 기준시가에 임대보증금등을 받고 임대한 면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱한 금액을 건설비상당액 등으로 한다. ⑤ 법인의 경우 간주임대료 계산 법인의 경우에는 부동산임대업을 주업으로 하는 법인(비영리법인 제외)으로 차입금이 자기자본의 일정기준(2배)을 초과하는 경우를 제외하고는 간주임대료를 수입금액에 산입하지 아니한다. 4) 공공요금 등의 수입금액 제외 임대사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산임대료와 당해 부동산을 관리해주는 대가로 지급받는 관리비등을 별도로 구분하지 않고 임차료 및 관리비를 임차인에게 받는 경우에는 전체 금액에 대하여 수입금액에 포함하여야 하는 것이나 임차인이 부담해야 하는 수도요금, 전기요금 등 공공요금을 별도로 구분∙징수하여 임차인에게 부과하는 경우 당해 금액은 부동산임대 관리에 따른 대가에 포함하지 않는다. 이 경우 임대인이 임차인으로부터 공공요금을 영수할 시 임시 가계정인 ‘가수금’으로 처리한 다음 공공요금은 ‘가수금’으로 납부한 것으로 처리하여 수입금액에서 제외한다. ⊙ 집합건물을 관리하는 사업자의 공공요금 납입대행 (부가46015-1886, 2000.08.05) 상가 등 집합건물을 관리하는 사업자가 사업용 건물의 관리용역을 제공하고 사업자인 입주자로부터 징수하는 관리비는 명목여하에 불구하고 부가가치세가 과세되는 것으로 부가가치세법 제16조 제1항의 규정에 의하여 세금계산서를 교부하여야 하는 것임. 다만, 관리비중 입주자가 부담하여야 할 수도료, 공공요금 등을 별도로 구분 징수하고 납입을 대행하는 경우에 당해 금액은 관리사업자의 부가가치세 과세표준에 포함되지 아니하는 것임. ⊙ 전기요금에 대한 세금계산서 발행(부가46015-18, 2001.01.05) 부동산임대사업자가 한국전력공사로부터 전기요금에 대한 세금계산서를 교부받고 부가가치세법시행규칙 제18조의 규정에 의하여 전력을 실지로 소비하는 자인 임차인에게 세금계산서를 교부하는 경우 임차인에게 교부한 세금계산서상의 공급가액은 부동산임대사업자의 과세표준에 포함하는 것이며, 동 부동산임대사업자가 한국전력공사로부터 교부받은 세금계산서상의 매입세액을 공제받을 수 있는 것임. 이 경우 임차인은 부동산임대사업자로 부터 교부받은 세금계산서상의 매입세액을 공제받을 수 있는 것임. 󰁷 부가가치세법시행규칙 제18조 【공동매입등에 대한 세금계산서 교부】 ① 전기사업법에 의한 전기사업자가 전력을 공급함에 있어서 전력을 공급받는 명의자와 전력을 실지로 소비하는 자가 서로 다른 경우에 당해 전기사업자가 전력을 공급받는 명의자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부하고 당해 명의자는 그 교부받은 세금계산서에 기재된 공급가액의 범위안에서 전력을 실지로 소비하는 자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부한 때(제17조 제2호의 규정에 의하여 세금계산서의 교부가 면제된 경우에 이를 교부한 때를 포함한다)에는 당해 전기사업자가 전력을 실지로 소비하는 자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부한 것으로 본다. (2003. 1. 25 개정) ◎ 소득세법 기본통칙 24-12 [부동산임대소득의 총수입금액 계산] 사업자가 부동산을 임대하고 임대료 외에 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받는 금액이 있는 경우에는 전기료ㆍ수도료 등의 공공요금을 제외한 청소비ㆍ난방비 등은 부동산임대소득의 총수입금액에 산입한다. 이 경우 청소ㆍ난방 등의 사업이 부동산임대사업과 객관적으로 구분되는 경우에는 청소 관련 수입금액은 사업서비스업 중 건물청소업, 난방관련 수입금액은 전기ㆍ가스 및 수도업 중 증기 및 온수공급업의 총수입금액에 산입한다. 단 전기료ㆍ수도료 등의 공공요금의 명목으로 지급받은 금액이 공공요금의 납부액을 초과할 때 그 초과하는 금액은 부동산임대소득의 총수입금액에 산입한다.