경리회계 회사 사무실을 임차시 확정일자를 반드시 받아야 하는 이유에 대하여

대부분의 중소기업의 경우 사업장을 임차하여 회사를 운영하게 됩니다 그러나 건물주가 건믈을 매매한다거나 부도등의 이유로 보증금 뿐만아니라 남은 임차계약기간 동안도 버티지 못하고 내 쫒기는 사태가 있을수 있습니다.그나마 "전세권설정등기"를 통하여 우선변제권을 보장받으려해도 임대인이 협조를 잘 안하는 경우도있고 전세권 등기비용이 소요되며 절차가 복잡하지만 상가임대차보호법의 시행으로 "확정일자"를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 임차한 건물이 경매 등으로 넘어갈 경우 보증금을 후순위권리자보다 우선변제 받을 수 있어 안심하고 영업활동을 할 수 있습니다. 확정일자는 전세권등기와 대등한 효력을 가지는 것으로 전세권등기에 비하여 임대인의 동의가 필요 없고, 비용부담이 전혀 없다는 것입니다.

상가건물임대차 보호법의 적용을 받으려면 건물을 임차계약후 사업자등록신청을 하고 임대차계약서상 확정일자를 받아야 합니다.현재 사업자등록이 되어 있는 임차사업자는 관할세무서에 "사업자등록정정신고서(확정일자신청 겸용서식)" 및 "임대차계약서 원본"을 지참하고 관할세무서에서 확정일자를 받으면 됩니다.본법 시행령 공포일(10.14일 예정) 이후 사업자등록을 신청하는 신규사업자는 사업자 등록신청서 및 임대차계약서 원본을 세무서에 제출하고 확정일자를 받으면 됩니다.(확정일자의 효력은 2002.11.1.부터 발생)


확정일자를 받는 것과 전세권설정등기의 차이는 확정일자를 받아 두면 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자보다 후순위 담보권자나 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. 대항력과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득한 임차인과 전세권등기를 한 전세권자는 배당의 우선순위에 있어 동등한 지위를 갖게 됩니다. 전세권등기가 임대인의 협력없이는 불가능하고 등기비용이 소요되며 절차가 복잡한 반면, 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없으며 신속·간편하게 받을 수 있는 장점이 있습니다.단 "전대"로 사업장을 임차한 사업자는 확정일자을 신청하여도 상가건물임대차보호법상 우선변제권이 발생하지 않으므로 임대인으로부터 "전대동의서"를 받아두도록 하여야 합니다.


사업장을 임차한 사업자가 "사업자등록정정신고"를 하여야 하는 이유는 사업자등록사항이 이해관계자에게 열람·제공되므로 사업자등록사항과 임대차계약내용이 일치되어야 하며 현재 사업중인 기존사업자의 경우 사업자등록사항에는 최초 사업자등록시의 보증금 등이 기록되어 있고, 임대차계약기간 등이 누락되어 현재의 임대차계약내용과 일치하지 않는 경우가 종종 있으니 따라서 임차인이 대항력(제3자에 대하여 임차권 주장)·우선변제권·최우선변제권을 주장하기 위해서는 사업자등록정정신고를 하여야 한다는 것입니다.


사업장을 임차한 사업자가 사업장 소재지 관할세무서장에게 확정일자 신청을 하게되면 임차계약서에 "확정일자 번호"가 기재되어있는"세무서장 확인필"을 찍어주며,세무서에서는 "확정일자 확인서"을 출력하여 임차 사업장 대표자나 그 위임인이 확인하게 하고 "서명날인"을 받아두는것으로 확정일자가 신청 종료하게 되는 것입니다. 

 

사업장을 임차한 사업자가 사업장 소재지 관할세무서장에게 확정일자 신청시 준비해야 할 서류는 다음과 같습니다.

 

-사업자등록을 한 임차인의 경우 1)임대차계약서 원본, 2)사업자등록정정신고서(확정일자 신청겸용서식), 3)사업자등록증 원본, 4)임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 해당부분의 도면 1부

 

-신규사업자로 등록하는 임차인의 경우 1)임대차계약서 원본, 2)사업자등록신청서(확정일자 신청겸용서식),3)임대차 목적물이 건물의 일부인 경우에는 해당부분의 도면 1부

 

-현재 미등록사업자로서 확정일자만 우선 신청하는 경우 1)임대차계약서 원본, 2)확정일자신청서

 

위의 구비서류를 준비하여 세무서를 방문하실 때에는 본인 여부를 확인가능한 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)을, 대리인인경우는 "확정일자 신청 위임장", 대리인 신분증을 소지하여야 합니다.

 

 

참고적으로 전세금 안전장치에는 "전세권설정등기,확정일자, 전입신고"가 이 있으며 "확정일자.전입신고"는 전세계약에 의해 생긴 임차권을 물권화해 세입자가 변제권을 갖도록 하는 중요한 근거가 될수있으며 이는 계약을 마친 후 동사무소에 계약서를 가지고 가면 받을 수 있습니다.전세금을 지키는데 있어 가장 중요한 점은 계약을 하기 전에 등기부등본을 꼭 확인하는 것으로 해당 임차주택의 근저당권 설정액이 높으면 확정일자를 받았더라도 보호를 받을 수 없으므로 보통 근저당권 설정액과 전세금을 합친 금액이 주택시세의 70~80%이상이면 계약을 피하는 것이 상책이지요.

 

"전세권설정등기"는 이는 집주인의 동의가 필요하며 등기설정비용이 상당하기 때문에 어려운 점이 있습니다.하지만, 전세권설정등기 만큼 확실한 전세금 안전 장치가 없기 때문에 고려해 보는것도 좋을수 있습니다.전세권 설정들기는 임차주택 소재지의 관할 등기소에서 신청하며 필요한 서류는 임차주택의 등기권리증, 집주인의 인감증명 및 인감도장,주민등록등본(임대인, 임차인) 등이 필요하며 등기설정비용은 세입자가 부담합니다.

 

이러한 현행 주택임대차보호법상의 소액임차보증금 우선변제권제도나 확정일자제도, 민법상의 전세권 설정 등을 통해 전세금을 보호받을 수는 있지만, 이들은 법률이 정한 보호장치일 뿐 확실한 예방책이 되지는 못한합니다.더욱이 이용절차가 복잡하고, 세입자가 직접 경매를 통해 배당 받기까지 시간이 오래 걸리며 전세금을 전액 회수할 수 없는 경우도 발생할 수 있기 때문이지요.

 

이에 따라 전세금을 가장 확실하게 보장받을 수 있는 서울보증보험의 ‘전세금보장보험’에 대한 관심이 고조되고 있습니다.‘전세금보장보험’은 집주인의 동의 아래 세입자가 직접 보험에 가입하고, 나중에 전세계약이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사로부터 직접 전세금을 받을 수 있는 상품으로 보험가입대상은 전세계약을 체결한 임차인이고, 보험가입금액은 전세금 전액입니다.

 

보험료는 전세금의 연 0.7%(임차인이 기업인 경우: 연0.5%)으로 예를 들어 5000만원짜리 전세를 2년간 체결한 경우 보험료로 35만원(임차인이 기업인 경우:50만원)을 내면 되며.구비서류는 확정일자를 받은 전세계약서 사본, 토지.건물 등기부등본, 임대인의 보험가입확인서, 세입자의 주민등록등본, 토지가격확인원(아파트는 제외)입니다.

 

보험가입은 전세계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 보증보험 전국 지점을 방문하면 된다.이 보험에 가입하기 위해서는 몇가지 유의사항이 있습니다.우선 압류, 가압류, 가처분, 가등기 전세주택은 가입이 안된다.전세주택의 전용면적이 100㎡이상이거나, 전세금액이 전세물건 추정시가의 70%이상인 경우도 보험에 가입할 수 없으며 주택에 근저당권이 설정되어 있어도 무방하지만, 설정된 채권액이 아파트의 경우 시가의 30%(단독,다가구:20%이하,다세대:15%이하)를 넘어도 안됩니다.만약 전세계약이 만료되어 30일이 지났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우, 보험에 가입한 사람은 보증보험 회사에 보험금을 청구하면 됩니다